Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir? Aralarındaki Farklar Nelerdir?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir? Aralarındaki Farklar Nelerdir?

Konut satın alırken tapuda kat irtifakı veya kat mülkiyeti ibaresiyle karşılaşabilirsiniz. Bu iki kavram arasındaki temel fark, yapının hukuki ve fiili durumuyla ilgilidir. Bir dairenin tapusunda kat irtifakı yazması, tek başına ilgili konutun sorunlu olduğu anlamına gelmez. Kat mülkiyeti yazması da satın alma öncesindeki bütün kontrolleri gereksiz kılmaz. Tapu kaydı, her zaman tüm şerh, takyidat ve kayıtlarla birlikte, yapının kullanma izin (iskan) belgeleri ve konutun mevcut durumu kapsamında değerlendirilmelidir.

Kat İrtifakı Nedir ve Ne Anlama Gelir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya tamamlanmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmemiş bir yapıda, projede ileride oluşacak bağımsız bölümlerin tespiti için arsa payına bağlı olarak tapuda kurulan bir haktır.

Kat irtifaklı bir tapuda bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yer alabilir. Ancak, bu durum, projenin tamamen uygun olduğu ve iskan belgesine sahip bulunduğunu tek başına göstermez. Bu nedenle, kat irtifaklı bir taşınmaz satın alırken söz konusu taşınmazın iskan belgesinin bulunup bulunmadığı, mimari projeye uygunluk durumu ve kat mülkiyetine geçilmeme nedeni ayrıca incelenmelidir.

Kat Mülkiyeti Nedir ve Ne Anlama Gelir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, dükkan veya ofis gibi bağımsız bölümleri üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için aranan belgelerin başında iskan belgesi yer almaktadır.

Kat mülkiyetli tapu, yapının tamamlanmış olması ve iskanın alınmış olması bakımından genellikle daha belirli bir hukuki durum sağlar. Ancak, tapunun kat mülkiyetli olması da taşınmazda hiçbir hukuki veya teknik sorun bulunmadığını garanti etmez. Sonradan yapılan projeye aykırı değişiklikler, ortak alan müdahaleleri, imar sorunları ve tapu üzerindeki sınırlandırmalar her zaman ayrıca araştırılmalıdır. Kat mülkiyetli tapu yapının güncel deprem performansına ilişkin de bir güvence sağlamaz.

İskaBelgesi Nedir? Neden Önemlidir?

Halk arasında iskan olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının ruhsat ve onaylı projesine uygun şekilde kullanılmasına ilişkin idari izni ifade eder. Yapı ruhsatı inşaatın başlanmasına ilişkin belgedir, iskan ise tamamlanan yapının kullanılmasına ilişkindir.

Kat mülkiyeti sürecinde yapı kullanma izin belgesi temel belgeler arasındadır..

Elektrik, su veya doğal gaz aboneliklerinin bulunması tek başına yapının iskanlı olduğunu göstermez.

Satın alma kararı öncesinde iskanın bulunup bulunmadığı ve iskan belgesinin satın alınacak bağımsız bölümü kapsayıp kapsamadığı mutlaka resmi kayıtlardan kontrol edilmelidir.

Konutun Kat İrtifaklıı veya Kat Mülkiyetli Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti bilgisi güncel tapu kayıtlarından taşınmazın niteliği bilgileri incelenerek öğrenilebilmektedir. Belgelerin düzenine göre alanların yeri değişebileceğinden, yalnızca tapu senedinin rengine veya genel görünümüne bakarak karar verilmemelidir.

Tapuda yer alan ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası gibi bilgiler, satın alınmak istenen yer ile karşılaştırılmalıdır. Tapuda kat irtifakı ya da  kat mülkiyeti kaydının bulunması kadar, bu kaydın doğru daireye ait olması da önemlidir. Özellikle kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının her zaman aynı olmayabileceği unutulmamalıdır.  

Malik, resmî dijital hizmetlerden kendi kayıtlarına erişebilir. Alıcının ise satıcının sağladığı belgeler ve uygun yetkilendirmeyle güncel kayıtları tapu müdürlüğü nezdinde incelemesi gerekir.

Kat İrtifaklı Bir Konut Alınır Mı?

Elbette kat mülkiyetli bir tapu kat irtifaklı bir tapuya kıyasen daha belirli bir hukuki durum sağlar. Bununla birlikte, kat irtifaklı bir konutun satın alınması ise her zaman sakıncalı değildir. Ancak, gerekli incelemeler yapılmadan gerçekleştirilen satın alma, iskan, projeye aykırılık, kredi kullanımı gibi hususlarda risk doğurabilir. Bu nedenle, satın alma kararı verilmeden önce tapudaki bağımsız bölümün fiilen görülen konut ile aynı olup olmadığı kontrol edilmeli, onaylı mimari proje ve iskan belgeleri de değerlendirilmelidir.

Ayrıca, inşaat devam ediyorsa, satıcı ile teslim koşulları ve kalan işlemlere ilişkin sorumluluklarda da anlaşılmalıdır. Zira, inşaatın tamamlanmaması, teslimin gecikmesi ya da proje ile mevcut yapı arasındaki uyumsuzluklar, alıcının kullanım planını ve bütçesini etkileyebilir.

Tamamlanmış bir binada ise iskanın alınıp alınmadığı ve kat mülkiyetine geçişin hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır.Satıcının sözlü açıklaması yerine ilgili resmikayıtlarüzerinden ilerlemek daha sağlıklıdır. Belgeleri incelerken dairenin kullanım biçimi, projedeki yeri ve varsa sonradan yapılan değişiklikler de gözden geçirilmelidir.

Kat Mülkiyetli Bir Konut Satın Almanın Avantajları Nelerdir?

Kat mülkiyetli bir konut satın almak, bağımsız bölümün tamamlanmış yapıdaki mülkiyet statüsünün açık olması bakımından önemli bir avantaj sağlar. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecine ilişkin belirsizlikleri ortadan kaldırır.

Sonuç

Kat mülkiyetli tapu, kural olarak tamamlanmış yapılardaki mülkiyet düzenini gösterirken, kat irtifakı bağımsız bölümün proje ve arsa payı üzerinden tanımlandığı ancak henüz tamamlanmadığı bir aşamayı ifade eder.

Sağlıklı bir satın alma kararı için taşınmazın tapu türü tek başına yeterli değildir. Tapu kaydı, ruhsat, iskan belgesi ile proje durumu ve fiili kullanım durumları her zaman birlikte incelenmelidir.

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Her taşınmazın tapu, ruhsat, mimari proje ve fiili durumu farklı olabileceğinden, satın alma işlemi öncesinde alanında uzman bir avukattan hukuki destek alması önerilmektedir.